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切实支持刚需遏制投机炒房
2018-06-07 00:00:00      中国经济导报

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张平

    国内多数城市的房价目前正处于一波又一波的“上涨攻势”中,有一部分人按耐不住踏空的痛苦,匆忙选择购房置业,但还有更多的人巴望着房地产调控政策能让房价再回到十多年前的水平。
    不过,专家们却表示,政府已经不断出台房地产调控政策,目前的方向是要通过“租售并举”的方式来解决居民的住房问题。通过房地产调控政策,第一,可以把过高的房地产杠杆降下来,这样有利于控制系统性金融风险。试想如果首套房贷只需二成,二套房贷只需三成,银行的房贷利率再在基准利率上下浮至八五折,那房地产杠杆拉得过长,系统性金融风险最终将很难控制。第二,政府调控房地产,是要让房地产去投机化,在避免房价出现大起大落的情况下,让房地产回归居住属性。也就是说,房子是用来住的,不是用来炒的。未来房价会与当地的居民平均收入挂钩。如果房价与当地居民收入挂钩,房地产就可以避免大起大落,回到健康可持续发展的轨道上来。而对于城市居民来说,房住不炒,回归居住属性后,将会有更多的人圆上住房梦。第三,通过房地产调控政策,让过于火爆的房地产市场降降温。房地产行业应当与其他行业一起共同发展,共同繁荣,而不是一枝独秀。如果投资资金都往房地产行业跑,而其他行业长期低迷,这样中国经济就会出现结构性失衡问题,就难以保持长期稳定的发展。
    笔者认为,房价不可能出现非理性遽跌还有两个原因:首先,这些年来,居民的收入水平是上涨的,同时物价水平也是上涨的。所以,如果房价要跌到十多年前的水平,那收入和物价也要跌回去。而十多年前一线城市人均收入两三千元,现在是七八千元,物价也翻了几个跟头。收入和物价都在涨,房价就不可能跌回原来价格。其次,开发商拿地和造房的成本在上升,也就是说,同样拿块地,用来建造房产项目,但开发商的各项成本都在大幅上升。尽管建造房产项目的技术水平没太大变化,但是材料成本、人工成本、销售成本、土地价格都在上涨。即使房价下跌,也不会降到十几年前的水平。
    那么未来中国楼市房价跌到多少才算是较为合理呢?笔者认为,一线城市房价应该是居民平均收入的15~20倍,而二三线城市房价应该是居民平均收入的10~15倍。
    对此,笔者认为,中国未来一二线城市的房价很可能是“软着陆”。就是政府通过房地产调控政策,让一线城市房价每年下跌一点。而当地居民收入逐年递增,这样,房价每年下跌幅度与当地居民收入增长速度相向而行,直到当地居民收入有能力购房为止。由此可避免房价大起大落给金融体系造成冲击。
    再试图让中国房价跌回十多年前的水平是不现实的。房地产调控的重要目标就是让房价回归居住属性,在笔者看来,就是房价要与当地民众收入挂钩。在当前降杠杆的大背景下,相信多数大城市中的居民都可以通过十多年的努力圆上住房梦。
    (作者公众号:平说财经bzzcaijing)

【期号:3280】【版面:08】【作者:张平】打印本页
 
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